前几天，70城数据出来了。

北京涨，上海涨，广州涨，深圳涨，四个一线城市全面上涨。

但凡关心楼市的朋友，这两天随便从哪儿都能看到几句类似这样的消息。

其实大家最想问的就一句：所以现在，楼市触底了吗？

我觉着吧，要判断后市，得先跳出楼市。

先看看同一周出的另一组数据：

一季度信贷数据。

1

钱去哪儿了？

一季度居民新增贷款2967亿。

什么概念呢？——去年同期是1.04万亿。

同比暴跌71.5%。

也就是说，虽然最近楼市的量价数据都很好，房子成交量翻倍往上走，但与此同时发生的是，居民贷款被砍了七成。

再看存款。

一季度居民存款增加了7.68万亿。

结合贷款数据可以明显看到，钱并没有进楼市的信贷池子，而是趴在了银行账户上。

再来看贷款增速，5.7%，历史新低。

3月单月居民中长期贷款新增2953亿，听着似乎还行？

同比减少2094亿。

你看，所有信贷指标都在往下掉，但房子却越卖越多。

看上去很奇怪对吧？

所以，结合70城的楼市数据和一季度信贷数据，一个新的结论就出来了。

这也是我今天要讲的一个独立判断：

这说明，这轮楼市复苏不靠杠杆。

买房的人，不是去银行借钱买的，他们用的是自己的钱，或者卖掉旧房子换来的钱。

这跟以往的楼市周期完全不同。

过去二十年我们习惯的模式是：放水、加杠杆、房价涨、再放水。

但这次不一样。

水是放了，5年期LPR降到3.5%，首套利率压到2.6%到3.1%，首付最低15%，超过150个城市取消了限购限贷限售。

政策松到不能再松了。

但居民就是不借钱。

没人借钱。

2

那谁在买？

北京3月二手房成交19886套，环比涨了144.6%。

上海二手房成交3.1万套，五年新高。

广州二手房环比涨了141%。

深圳一二手总网签7898套。

全国重点50城新房成交面积环比涨了89%。

数据很猛，但拆开来看，买家大概是这几种：

第一种，置换客。

卖房的钱加上手里的现金，基本不需要加什么杠杆，这批人撑起了二手房交易的大头。

他们算不上新增需求，只是把存量资产重新配置。

第二种，现金改善客。

手里有存款，看到价格回调了20%到30%，觉得差不多了，直接全款或者高首付上车。这批人对利率并不敏感，利率降到2%他也是全款，但对价格敏感。

第三种，高首付买家。

首付比例放到最低15%了，但实际成交里大量买家首付在40%到60%。虽然银行很想把钱放出去，但买家自己主动选择了少贷款。

把这三类人加起来，就理解了为什么成交量暴涨但贷款暴跌。

因为他们都在花自己的钱。

过往的楼市周期里，放水=房价涨，这是大多数人最朴素的认知。

这一轮最关键的不同之处在于，牛市可能不再靠放水靠信贷驱动。

如果是真金白银撑起来的成交，接下来会怎么走？

3

回答这个问题前，我们先看供需结构。

前面说了需求端，现在来看供给侧。

一季度新开工面积同比下降20.3%，开发商到位资金同比下降17.3%，房地产投资同比下降11.2%。

不是开发商不想建，是真没钱建。

对大多数房企来说，融资端依然很紧。销售回款集中在少数头部项目，大量中小开发商还在苟着。

但有一个关键数据出现了。

商品房待售面积7.86亿平方米，同比下降0.1%。

0.1%，听着很不起眼对吧？

但是！这是51个月来的首次下降。

也就是说，这一轮楼市调整以来，库存拐点终于开始出现了！

你看，现在需求侧刚起来，成交量蹭蹭往上走，但供给侧还在缩，新开工跌两成，投资跌一成，组合起来的信号就是：

库存开始掉头，供需的剪刀差正在打开。

按目前的去化速度和新开工节奏往后推，12到18个月之后，一线和强二线城市的供需缺口会变得非常明显。

不是说全国都缺房子，三四线照样过剩，但核心城市的可售库存，正在以一个不容易被注意到的速度消耗。

供需结构往这个方向走，核心区价格就有支撑。

大白话就是，房价可能会涨。

只要按照这个供需趋势走下去，只要没有其他黑天鹅事件。

其实也很简单，就像房价不可能永远涨一样，房价也不可能永远跌不是？

4

但是会不会有什么意外，打破现在的复苏节奏呢？

有几个变量。

置换链条的流畅度是第一位的。

这轮复苏的核心驱动力是置换，置换的前提是二手房能卖得掉，如果二手成交掉下来，整个链条就断了。

所以二手成交必须维持在高位，不能只看一个月，要连续三到五个月都能站稳。

其次是居民收入预期。

不需要收入大涨，也不能恶化。

现在是有钱人在买，但有钱人的信心也需要支撑，如果外贸冲击传导到就业端，如果互联网和金融业再来一轮裁员，这批买家也会缩手。

第三个，政策不能反向收紧。

现在的政策环境是过去十年最宽松的，超过150个城市取消了限购限贷限售，利率降到历史低位。

这些不能收回去。

第四，利率环境也不能掉头。

目前房贷利率还在低位，但中东战局带来的变数也存在，美联储在降息和加息预期间来回摇摆，联储主席马上又要换人，外部环境会直接影响国内货币政策但空间，还得边走边看。

5

一季度的数据太炸了，但里面有多少是积压需求的集中释放？

怎么判断现在的市场到底是趋势性复苏？还是季节性的短暂回弹？

看四个指标。

一个是4到5月一线城市二手成交量。

如果北京月均能站稳1.5万套，上海月均能站稳2.5万套，回暖的趋势从量价结构上就成立了。

一个是居民中长期贷款同比降幅是否收窄。

现在暴跌七成，如果接下来几个月降幅收窄到三四成，说明有一部分买家开始愿意借钱了，复苏的基础在变宽。

第三是新开工降幅是否继续扩大。

如果继续跌，供给缺口会越来越大，后续房价反弹就更有支撑。

最后是核心区二手房挂牌量变化。

如果成交量上去了但挂牌量也在涨，说明更多人想卖，供需两旺。

如果成交量上去了挂牌量反而在缩，说明惜售情绪起来了，价格就要动了。

对了，高盛有个预测，说上海和深圳到2028年底累计涨幅15%。

准不准的先不说，至少，外资也不看跌了。

中东战局的去美元化把人民币资产推到了避险的篮子里。方向上，全球都开始看涨中国资产。

现在，4月已经过了一大半了，目前的成交数据是在延续3月小阳春的态势的，再过一两个月，趋势基本就能确认了。

不过在我看来，最重要的还是流动性回来了。

你的房子从一个"挂了两年没人看"的状态，变成了一个"挂出去两周有人约看"的状态。

这个微观的体感，才是一切复苏的基础。

毕竟有流动性，你才有选择权。